第十四章 “抢盘”公司
第十四章 “抢盘”公司
６月７日，老段正在公司处理工作事务时，暖昕兴奋地给他打来了电话：“老公，住建局下了整改通知书，要求业委会对４２０进行公示。这个孔局长还是挺给力的，这回看他们再骂人！”说完，她便通过微信把整改通知书的照片发给了老段。
限期改正通知书
领地公馆业主委员会：
近期，我局收到领地公馆业主提交的材料：２０１７年４月下旬，你委员会就物业选续聘等五项议题组织召开业主大会表决，但表决完成后，一直未公布表决结果。梅林街道物管办曾发函至你委员会，要求公示表决结果并向街道报送公示材料备案，但你委员会一直未能履行该项工作。经查，你委员会至今未在小区公示４月下旬业主大会的表决结果。
根据《越城市住宅物业管理条例》第三十条第一款、第二十一条、第七十一条，请你委员会于２０１７年６月１２日前，在小区公示２０１７年４月下旬的业主大会表决结果，同时将公示情况报梅林街道物业办。
越城市开元区住房和城乡建设局
二零一七年六月七日
梅林街道归开元区管辖，而开元区是越城市经济最为发达的一个区。自从县改区之后，除了市管干部，其他的用人权力都留归开元区自主。在这个区，曾走出了不少省部级干部，可谓越城市、乃至全省的干部摇篮。但在基层管理上，开元区一直被人诟病较多。因为基层管理干部的任用权力并未归属到越城市，所以越城市在很多专业局、委、办的工作精神，往往传达到开元区贯彻执行的时，往往执行力度不够理想。
看了这封限期改正通知书，深谙政府行文规则的老段知道，“限期改正通知书”比“函”的力度大多了。尤其是其中提到的法律条款，更是有明确的指向性。
《越城市住宅物业管理条例》第三十条第一款：业主大会会议、业主小组仪式表决可以采用纸质或者手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。
第二十一条：业主委员会不得有下列行为：
（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权；
（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；
（三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；
（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；
（五）未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；
（六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产；
（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。
第七十一条：业主委员会违反本条例第二十一条规定的，由区物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导所在地的社区居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举新的业主委员会；相关责任人员构成犯罪的，依法追究刑事责任。
老段从网上找到了条例，看完了这三个条款，觉得业委会确实有多条违规，且性质还很严重。其中第三十条第一款的说法，正是直指这几天马青等人一再狡辩“手机短信投票不作数”的事情。
这个限期改正通知书真是如及时雨。老段也听暖昕跟他说过，政府部门能对小区的情况掌握得如此准确，还是多亏了林红衣。这位暖昕嘴里提到的孔副局长，也正是前两天林红衣带着业主去开元区住建局偶遇的副局长。
本来，林红衣是个温和而优雅的女子。即使之前有人造谣说选票已经不见了，她也只是有些害怕，想要赶紧摆脱这个麻烦而已。但无休止地谩骂和攻击，让林红衣在群里彻底沉默了。她的害怕和恐惧，已经转变成为了愤怒，而这种愤怒的力量，在她心里聚集起来，促使她开始行动。看着街道物业办发下来的指导函，不光对业委会居然丝毫没有影响，而且业委会主任马青还在微信群里说，街道就是领导了吗？街道上面还有领导，再上面还有领导，一个小小的街道，算什么领导？
看到这些，林红衣便咨询了熟悉政府情况的邻居，想同时把情况反映到住建局。这一次，林红衣是和五六位业主一起到了住建局。一众人被区住建局物业科的工作人员带到会议室内等着向滕科长反映情况时，碰巧遇到了正在会议室内与下属谈话的孔副局长。
孔副局长是开元区住建局的副局长，物业科正好在他分管的范围内。他一听此事，便马上停下来与下属的谈话，与领地公馆的业主们交流了起来。不到五十岁的孔副局长，长了一张娃娃脸，看起来竟像是三十多岁的样子。只有看到他头上纷纷冒出的白发，才会觉察到他的真实年龄。孔局长叫孔峥，是十多年前从部队转业下来的干部。当时很多人都不理解，为什么才三十岁就已经到正营级干部的孔峥要主动脱军装。只有孔峥自己知道，再上副团这一级的价码，是他所不能接受的。孔峥不能接受的一个原因是因为自己手头不宽裕，够不着升副团所需的“价码”，另一个原因就是，他希望自己能在当时刚刚出生的女儿心中做个干净、正直的父亲。转业后，原来做空军通讯专业的孔峥到了开元区住建局，从办公室的主任科员做起，一步步走到今天。而后来那位向他暗示“价码”的师级干部，却在军队反腐的风潮中落马了。
正在孔峥听取林红衣等人的情况时，物业办的滕科长一路小跑赶到了会议室。滕科长一边准备坐下来，一边跟孔峥打招呼：“孔局长，我刚好手上有个事情，办完了就赶紧过来了。”孔峥点了点头，没有说话。情况反映得差不多的时候，滕科长道：“情况我们已经了解了，我们会尽快核实情况、研究方案的。只要是我们职权范围内的，我们一定会公平公正地维护你们业主权益的！
孔峥皱了皱眉，仍然没有说话。
跟着林红衣一起来的何采薇道：“孔局长、滕科长，我们反映的情况已经非常具体了。首先４２０是选举，可业委会居然说是民意调查。其次，选票方面，业委会明知在物业公司那里有一百多张短信选票，就是不去拿，反过来还诬陷别人，说是差了一百多张票，肯定有阴谋。其实业委会就是想把４２０的事情糊弄过去，来重新选物业公司。他们要选的物业公司，就是绿善物业，现在已经再明显不过了。你们应该马上制止他们啊！怎么还要核实情况、研究方案啊？”
何采薇到底是年轻，不知不觉就急了起来。暖昕一边安抚何采薇，一边说道：“两位领导，我们不反对谁，只是如果想要换物业公司，也必须依据法规来，不能让一些人胡作非为。现在事实证据都有，我们来，就是想让政府领导给一个说法，这样的事情对不对？”
滕科长的座右铭虽然与陆正德不同，但他比陆正德更谨慎，也更圆滑一些。滕科长连连表示理解业主们的心情，道：“我理解你们的心情。不过我们也不能光听你们一面之词啊，总得核实情况的。一旦核实好情况，马上就会把处理结果反馈给你们。”
孔峥这时抬起头来问道：“滕科长，我看这个事情很紧急。能不能尽快与梅林街道物业科核实情况，争取明天能出来结果？”
看到自己的顶头上司发话了，滕科长马上表态道：“没问题，我今天就带着我们局里的律师，与梅林街道的陆正德碰面，落实好尽快向领导汇报！”
孔峥道：“不是向我汇报，着急的是群众，是要给群众一个交待！”
这便是这封行动迅速的“限期改正通知书”的由来。
当马青看到这封整改通知书的时候，心里虽然有些不耐烦，但到底也没有影响自己的信心和心情。正在此时，刘念辰的越洋电话打来了，要求她把几个主要人员组织好，一起碰个头。等他们到了刘念辰交待的律师事务所后，发现桑律师坐在会议桌的那头，他旁边坐着的，居然是那个小区里知名的“麻租户”。马青一直以为，“麻租户”只是跟着起哄的一个低素质邻居。等到桑律师介绍完之后，才知道这位叫做麻葵元的租户，是桑律师的特别助理。
桑律师道：“麻总的正式工作是国企的高工，可在我的团队里，他可是军长。水军的军长！之前你们按照我要求的节奏做得很好，但现在遇到点麻烦了。你们得做好思想准备，这事儿可能会有些波折了。也正是因为这样，我才让我的麻军长也过来，给你们上上课。今天，刘总从国外打电话告诉我，要我给你们说道说道。他是我的老板，当然，绿善公司也是我的老板。老板有令，就得做啊！”
紧接着，桑律师提出了一个问题：“各位住在领地公馆，那都是大老板。你们听说过抢盘公司吗？”
马青等人听了有些云山雾罩，只有阿庆听了之后先一愣，然后笑了起来，嘴角的梨涡里似乎盛满了蜂蜜。自从上次刘念辰提到桑律师是“抢盘高手”后，阿庆就特别留意了这方面的信息。他已经了解到北京、深圳等地，都有这样专门帮助物业公司把项目抢到手的专业团队。
通常，这个团队背后是想要拿更多楼盘来扩大经营的物业公司。作为财东，物业公司会提供前期的活动费用。抢盘成功后，他们支付给相关人员费用。除了物业公司做财东，还有一些本小区的老业主，想要在物业更换后掌控小区，所以也常常会支持抢盘公司，甚至自己就是整个抢盘行动的幕后操纵者。律师，也是抢盘团队中的关键人员。因为有精通物业管理法律法规的律师来辅导，整个操作过程的法律风险就会小很多。也正因为如此，才有很多抢盘公司实际上就是律师在做操盘手。
抢盘，第一步是先要寻找符合物业公司胃口的小区，一旦确定目标，就会有几个人通过购房的方法成为这个小区的业主。一般来说，他们会在目标小区里买小户型，方便成功更换物业后，将房产脱手。当然，如果房子很好，他们也乐意买一套大的来投资。
第二步，就是这几位怀有特殊目的的“业主”，会以超乎寻常的热情在小区里广交朋友。他们积极地在小区内窜门、交际，还热衷于建立小区业主的ＱＱ群、微信群，不断给业主灌输成立业委会的必要性。这几个因购房而取得业主身份的人被称为“沉睡者”，因为沉睡者的英文“ｓｌｅｅｐｅｒ”也有“间谍”的意思。等到要成立业委会的时候，“沉睡者”们纷纷苏醒，积极表态愿意为小区义务服务，甚至不惜花费重金天天请大批邻居吃饭，拉拢关系。据说在广东，最夸张的一个“沉睡者”在苏醒后，曾创造了连续１０天，每天开１０桌的记录。中国的邻里关系，大多碍于情面，于是“沉睡者”们多半就成了业委会委员。
除了这样拉关系、套交情的做法，“水军”也是确保“沉睡者”们成为业委会委员的一大利器。现在流行的业主ＱＱ群、业主微信群就是“水军”们的主战场。“水军”的第一阶段任务，就是要扮演“沉睡者”们的粉丝，让他们在业主心中的形象“高大、伟岸”起来，以便于“沉睡者”们能掌控整个业委会的实权。
第三步，搞臭老物业公司，提升业主更换物业的欲望。这时，业委会已经成为了抢盘公司的操作平台。他们的第一使命，就是更换物业公司，因为这是抢盘公司存在的意义和价值。但在更换物业公司时，必须要经过全体业主大会的投票，需要达到户数和面积双过半的条件，才能选中他们幕后的物业公司。有可能会给他们造成障碍的，除了目前正在提供服务的物业公司，还有小区内钟爱原有物业公司的业主们。既然障碍的“根”就是老物业公司形象和服务水平，那么只要能搞臭老物业公司，一切就迎刃而解了。这时，“水军”的职责更重大了。他们既要不断维护业委会的权威，配合业委会的各种工作，还得从各个角度、各个层次来搜集物业公司服务问题，小事想法变大事，大事想法酿冲突。甚至，他们不惜通过拉拢、收买老物业公司的员工，里应外合制造事件，降低老物业公司的信誉。
与此同时，“水军”们还会将准备后期引入的物业公司高水平服务的各种图片、信息引入到ＱＱ群、微信群里，有意塑造二者的强烈反差，刺激业主产生更换物业公司的欲望。到了这一步，基本上大多数小区的业主们就已经被洗脑了。甚至会有很多业主认为，不换物业公司一天都过不下去了。当然，这时候仍然可能会有老物业公司的员工、喜欢老物业公司的业主来反驳这种观点。这时候，“水军”便会祭出类似于纳粹宣传部长“戈培尔”的手法，强硬封锁与他们宣传方向不一致的信息。攻击、谩骂、谣言等武器一应俱全。“水军”们的冲锋，标志着整个进程进入到“抢盘”的关键阶段。这时，是整个小区走向毁灭的开始，更是“水军”们人性中恶之花开放最盛之时。几乎没有小区能逃过这一劫。因为，如果网络中的冲锋无果，现实中的恐吓、威胁便会出现。一些浑身描龙画凤、看起来像黑社会的人虽然不属于“抢盘公司”的团队，但“抢盘公司”借助此手段却也是驾轻就熟。至此，这个小区的沦陷，已然没有悬念。
第四步，便是召开业主大会进行物业公司的竞聘，将“财东”物业公司“合法”地引入小区。一些操作熟练的“抢盘高手”，甚至可以用一场业主大会，就能既成立了业委会，同时又完成了物业公司的竞聘和物业交接。当然，也有不少意外。比如桑律师操盘的欢乐嘉苑，就是因为新旧物业公司之间的补偿事宜没有谈妥，老物业公司不肯撤。那就只好让业委会组织业主将老物业公司打了出去。
第五步？其实也许没有第五步。因为这时，作为业委会委员的“沉睡者”们，常常以痛心疾首的面目出现，主动对小区出现的相互对峙、攻击谩骂等不和谐事宜“承担责任”、“垂泪辞职”，甚至表态“无颜以对邻居”，只好卖房走人。多高明的金蝉脱壳啊！当然，一些过程中并没有太多冲突和矛盾的小区，或者小区的公共收益、共用维修基金动用起来比较容易的，便有“沉睡者”再次沉睡，暗中与新引入的物业公司合作，开始做起了“灰色”的生意。
随着桑律师对操作手法的一一解析，马青、阿庆等人简直大开眼界。
桑律师道：“这种项目的操作是复杂的，也是专业的。需要一个紧密配合的团队。团队的基础是什么？那就是‘分肥机制’。说白了，就是我们如何从中获利。你们几位都是业主。我相信，今天能来的，刘总应该给你们规划好了。这个我就不问了，这是职业操守。我和我的团队只是协助你们，你们才是主角，因为领地公馆的未来是你们的。”
阿庆和杜岚对视了一下，虽然没有说话，但彼此都知道，未来小区的建材供应、房屋修缮、土建工程等是他俩的底线。肖晓依最关心的就是会所，她早已经把会所如何经营想得非常明白了。未来的会所，要搞早餐、搞有机蔬菜、干洗店，每个经营项目都是领地公馆目前没有的。刘念辰承诺给凌威毅的是小区内智能养老系统，这恰恰也是凌威毅公司的一个新项目。而姚源锋自己的专业就是搞信息化，小区监控就非常对口了。马青呢？她始终不动声色，也没人知道她究竟分到了什么“肥”。有一次，杜岚曾经试探着问她，马青轻蔑地笑了笑，道：“我对这些小买卖没兴趣！”但杜岚当然知道，马青在这件事情里，绝不仅仅是过一把“明星领袖”的瘾。
这时，麻葵元把瓶子底似的眼镜片背后一双布满血丝的眼睛转向了柳依雪。柳依雪顿时觉得自己像一只被剥光了的绵羊一样，心里慌乱起来。她虽然知道，这位麻租户，哦，不，是“麻军长”，是跟她在同一阵营的，但她实在害怕被这样的眼睛盯着看。事实上，没有一个心理正常的女人，会喜欢这样一双变态的色眼来凝视自己的。于是，她赶紧拉住旁边马青的手，尽量让自己能表情自然、心情平和地说话。
柳依雪道：“我对于你们的‘分肥机制’没意见，但我不参与。你们知道，我不太喜欢做这些事的。”说到这里的时候，柳依雪感觉到自己的心情已经平静下来很多，因为她知道自己的财富足以折服眼前这些人。财富，是柳依雪的信心来源。因此，几乎是一刹那，也就是一弹指的六十分之一的时间里，这个刚刚还对有一双色眼的麻葵元产生恐惧的柳依雪，在内心里已经完成了从小女人到女王的角色转换，语气变得优雅、从容而不可抗拒起来。
柳依雪道：“我的志向，不是钱。我的志向，是希望能改变我们小区的人文境界。看看我们小区，名义上住的都是富豪，但实际上很多人都没有追求。像绿善物业公司这样的大型上市公司，才真正配得上我们的领地公馆。因此，我的要求只有一个，必须让绿善公司进来。因为我在好几次姐妹聚会上都说过，我喜欢绿善公司，也希望这家公司能来管理我们小区。我既然说了，就要做到。至于生意上的事情，我跟刘念辰说了，跟我半毛钱的关系都没有。”柳依雪的语气慢慢地孤傲、冰冷起来，尽管脸上还挂着笑容，但那笑脸上的眼睛却冷淡得好似看到乞丐的女王一样，轻蔑中带着些许矫揉的无奈。这正是柳依雪习惯的表情，温润有礼，却也拒人千里。
肖晓依挽住了柳依雪的胳膊说道：“是啊，那些土包子根本不懂绿善物业这种高大上的服务，他们也就是觉得有人扫地、有人看门就够了。真受不了，他们这些人是买得起领地公馆，却住不起领地公馆。”
桑律师笑了笑，继续说道：“领地公馆的项目，总策划人是刘总。他跟我说过，依雪女士只是志愿者，是以‘上帝视角’来给领地公馆带来福祉的善人。”然后话锋一转，又回到了主题上，道：“我们现在是一个团队，我的身份是这个团队的顾问。我要提醒大家，尽管我们要实现的目标是，得到一个更好的领地公馆，但为此，我们有可能会采取一些非常手段。大家一定要注意两个问题。第一个问题，就是尽量要有耐心，在法律法规上不要出太大的纰漏。小差错，我可以帮你们解决，大漏洞，可是非常难以补救的。第二个问题，是要低调。尤其是业委会主任、委员们，一定要避免跟业主们产生正面的矛盾和冲突。有些事情，也要低调操作才好。不要以为你们的拥护者越多就越好，因为一旦这些拥护者中过激的人太多，到时候你们恐怕都控制不住局面。那样，可就事与愿违了。”
“具体点来说，听说最近你们小区有人不断到街道、住建局去投诉。我建议你们在私底下好好沟通。只要没有业主投诉，剩下的人就是在群里抱怨再多，政府都不会干预的。这个原则一定要把握好！”桑律师又道：“关于‘水军’的问题，我知道庆总有一个‘狼之队’。你可以把麻葵元拉进去，让他给你们提供一些指导和帮助吧！”
阿庆转头向麻葵元道：“欢迎加入‘狼之队’！”说着向麻葵元伸出了手。麻葵元却抬起手来扶了扶厚厚的镜片，然后对阿庆说道：“我不是加入。我是协助你们，会给你们提一些建议。你们最好能采纳。因为‘水军’也是很专业的。”
阿庆尴尬地放下了手，心里恨恨地诅咒起这个看起来愚蠢之极的“变态色魔”来。但他也知道，刘念辰请来的人，自己还是不能得罪的。于是脸上堆出了笑容，道：“欢迎指导！不过我们是‘狼之队’，不算‘水军’。”
麻葵元上下打量了阿庆几下，道：“说的就是你这个什么‘狼之队’，装腔作势，做事情不纯粹，既想当婊子，还想立牌坊。整天端着架子，那哪儿能把事情做彻底啊？我的第一个建议就是，改成‘打手群’，目标清楚，手段明白，别搞那些花里胡哨的。你改好了，再拉我进去。尽快实现了我们的目标，庆总你们几位不就能大展宏图、财运滚滚了吗？”
一针见血！阿庆有种醍醐灌顶的感觉。以前他在群里说什么话的时候，还总要费尽心思才能想好，如何让自己说的话不被戳穿。麻葵元这一说，阿庆便马上清楚了自己的问题所在。除了柳依雪仍然表现出优雅中带着冷淡的微笑外，其余几个“狼之队”的成员，都对麻葵元有了新的认识。
麻葵元加进了“打手群”后，抬起头来又道：“打手，也有不同的打法。后面我会慢慢跟你们说。说实话，你们几位老总，也就是肖总的打法，我觉得是比较高明的。你们如果有空可以仔细看看她的发言。她说的话都是带有暗示作用的。要知道，有时候暗示比直白表达作用更大。而且，她的发言还很容易把对手的正题带歪，把我们要做的事带进去。也就是说，她很擅长处理黑与白的中间地带问题。”表扬了肖晓依之后，麻葵元又分别指出了一些人的不足。
最后桑律师稍做总结后，给他们提出了应对住建局《限期改正通知书》的具体办法。本来无所谓的马青，这才意识到物业管理条例二十一条、七十一条的厉害之处。不过，根据桑律师的经验，糊弄一下，似乎也不算太难。只是马青又得面对选票的问题了。马青自己也知道，被围攻多日的林红衣，恐怕是不太容易平息心中怒气的。
等马青等人离开会议室后，桑律师打开了视频会议系统的电视机，远在北欧的刘念辰出现在电视里。刚才的整个过程，刘念辰都已通过这个视频会议系统全程掌握了。既然此刻连桑律师的奇兵“麻租户”都离开了，那么下一个议程就是两位操盘的“大佬”之间的越洋交流了。
面对住建局下发的《限期改正通知书》，马青只有公示４２０结果这一条路可走。于是６月９日下午，也适逢周五，马青便让业委会公示了４２０的相关数据。这份数据，仍然是之前阿庆等人在微信群里一直公布的“耍赖”数据。只是，这次公示明确表达了４２０业主大会是“民意调查”，而且强调４２０民意调查的过程“没有一步是合法的”、调查数据也没有“双过半”。公示材料最后，还不忘继续明确业委会当前的主要任务，已经变成了全力准备召开临时业主大会，选聘新的物业公司。
马青之所以敢这么做，就是因为桑律师告诉她，街道也好，住建局物业办也好，其实只要你大致顺着他们的意思走，没有业主投诉，就不会深究。所以，既然开元区住建局要求公示，那么你就公示一份东西好了。公示不公示，是代表你配不配合住建局“限期改正”的要求，而公示得对不对、完不完整，那只是具体程序瑕疵的问题，没有举报，相信政府部门也不愿意生事的。
这自然是桑律师的经验之谈。但马青只记住了要公示即可，却忽略了桑律师所说的一句话，那就是“没有业主投诉，就不会深究”。因为在马青“总统”眼里，这些投诉的业主是不识趣的，也是需要被教育的。只有通过强力地推进新的业主大会召开，把选聘新物业公司变成事实，那么这些投诉的人，也就失去了继续坚持的动力了。
马青的想法，似乎也不能算错。因为我们在生活中听闻过很多事情，都是强硬的、霸王硬上弓的方法屡屡生效，而规规矩矩地走程序的人往往难以如意。这也算是一种以既成事实来“强奸”正义的做法。这种例子不胜枚举，尤其是深谙狼道精神的马青，更是清楚，只要一举获胜，这些少数“绵羊”的反抗甚至连成功道路上的插曲都算不上。也正因为如此，马青信心满满地向阿庆的“打手群”下达了“舆论引导”的任务。麻葵元曾表示这个“舆论引导”不够纯粹，也不够霸气，不能鼓舞“水军”的士气。但马青坚持要用这样的说法。在内心里，麻葵元这样猥琐的小人物，是根本入不得马青的法眼的。她可不愿意自己竟然成为与麻葵元这样小人物为伍的人。
马青很满意现在的状态，因为她完全不需要亲自动手，“强奸”民意的脏活儿，有的是人干。